1．個(gè)人轉(zhuǎn)讓購買住房

（1）將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；

（2）個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的

①北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，免征增值稅。

②北京市、上海市、廣州市和深圳市，個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

注：以上依據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號附件3，根據(jù)國稅發(fā)〔2005〕89號，個(gè)人購買住房時(shí)間以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購買房屋的時(shí)間；根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕144號規(guī)定,個(gè)人將通過無償受贈方式取得的住房對外銷售時(shí)，對通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬以外其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時(shí)間按照發(fā)生受贈行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定。

2．個(gè)人銷售自建自用住房免征增值稅；

3．涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)免征增值稅。

根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號附件3（過渡政策），涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)免征增值稅，包括：離婚財(cái)產(chǎn)分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

以繳納的增值稅金額為計(jì)稅依據(jù)，2019年1月1日起增值稅小規(guī)模納稅人減半征收（包括自然人個(gè)人）。個(gè)人免征增值稅的，同時(shí)免征城市維護(hù)建設(shè)稅及附加。自2016年2月1日起，按月納稅的月銷售額或營業(yè)額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業(yè)額不超過30萬元）的繳納義務(wù)人，免征教育費(fèi)附加和地方教育附加（包括個(gè)體戶含一般納稅人，但不包括按次納稅人的自然人個(gè)人）。

1．城市維護(hù)建設(shè)稅＝增值稅×（1％或5％或7％），納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。

2．教育費(fèi)附加 ＝增值稅×3%

3．地方教育附加 ＝增值稅×2%

依據(jù)：財(cái)稅〔2016〕12號、財(cái)稅〔2019〕13號、總局公告2019年第4號

根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕108號規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房取得的所得按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅，計(jì)算時(shí)可憑購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除財(cái)產(chǎn)原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。

1．支付的住房裝修費(fèi)用。納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：

（1）已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15％；

（2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10％。

納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價(jià)款中含有裝修費(fèi)（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。

2．支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。

3．納稅人按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。

根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕108號規(guī)定，納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例由省級稅務(wù)局或者省級稅務(wù)局授權(quán)的地市級稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1％－3％的幅度內(nèi)確定。

根據(jù)財(cái)稅字〔1994〕20號規(guī)定對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個(gè)人所得稅。

注意情形：

1．根據(jù)財(cái)政部、稅務(wù)總局公告2019年第74號文件規(guī)定，以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：

（1）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（2）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

（3）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

2．根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕121號規(guī)定，通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對共同共有財(cái)產(chǎn)的處置，個(gè)人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不征收個(gè)人所得稅。

3．以其他無償受贈方式取得的住房對外轉(zhuǎn)讓時(shí)，根據(jù)財(cái)稅〔2009〕78號文件規(guī)定，受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋時(shí)，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實(shí)際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈人的應(yīng)納稅所得額，繳納個(gè)人所得稅。受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。

按照所載金額的0.5‰計(jì)算，其中：個(gè)人銷售或購買住房，免征印花稅。注意：繼承、贈與、交換、分割不免。

1．適用稅率

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；

超過扣除項(xiàng)目金額50%—100%的部分，稅率為40%；

超過扣除項(xiàng)目金額100%—200%的部分，稅率為50%；

超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

2．扣除項(xiàng)目包括：

（1）提供取得房產(chǎn)相關(guān)憑據(jù)（發(fā)票、契稅證明、合同協(xié)議及支付憑據(jù)、司法文書）的，按憑據(jù)記載金額并每年加計(jì)5%計(jì)入扣除項(xiàng)目。

營業(yè)稅發(fā)票及其他憑據(jù)，按照發(fā)票或憑據(jù)所載金額；增值稅普通發(fā)票，按照發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額；增值稅專用發(fā)票，按照發(fā)票所載不含增值稅金額。

合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。

（2）提供評估機(jī)構(gòu)出具以“重置成本法”評估建筑物的重置成本價(jià)格的，按評估價(jià)格以及取得土地使用權(quán)憑據(jù)記載金額，計(jì)入扣除項(xiàng)目。

（3）其他扣除項(xiàng)目：轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅及其附加、印花稅；因計(jì)算納稅的需要支付的房產(chǎn)評估費(fèi)；取得房產(chǎn)環(huán)節(jié)契稅（評估價(jià)格中已含契稅的除外）。

3．無法查實(shí)計(jì)算扣除項(xiàng)目金額的，按照定率征收土地增值稅。

4．其中

（1）個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房免土地增值稅；

（2）對個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

2019年2月，安徽某市居民張某出售一住房，面積 100 平方米，產(chǎn)權(quán)證日期 2017 年 12 月 25 日， 購買人李某，買方購買為家庭首套住房，計(jì)稅價(jià)格 150 萬元，買賣雙方應(yīng)繳納稅費(fèi)多少元？

 解析：

(一）出售方張某應(yīng)繳稅費(fèi)：

1．增值稅 = 150/1.05*5% = 7.14 萬元

城建稅 = 7.14*7% *50%= 0.25 萬元

教育費(fèi)附加 = 7.14*3%*50% = 0.11 萬元

地方教育費(fèi)附加 = 7.14*2%*50% = 0.7萬元

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號附件3）規(guī)定， 如果該住房持有滿兩年，免增值稅及附加；如果不滿兩年，增值稅 5%、城建稅 7%（市區(qū)）、教育費(fèi)附加3%、地方教育費(fèi)附加 2%。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅小規(guī)模納稅人地方稅種和相關(guān)附加減征政策有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2019年第5號），小規(guī)模納稅人城建稅及附加享受減半優(yōu)惠。

2．個(gè)人所得稅

（1）假設(shè)張某不能提供房屋原值發(fā)票

個(gè)人所得稅 =（150-7.14）*1% =1.43 萬元 

根據(jù)財(cái)稅字〔1999〕278 號、國稅發(fā)〔2007〕33 號、國稅發(fā)〔2006〕108 號），張某所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定，能夠提供房屋原值（原購房發(fā)票等）按差額的 20% ；不能夠提供房屋原值，按全額的 1%核定征收；如果持有滿 5 年且是家庭唯一生活用房，免征個(gè)人所得稅。

（2）假設(shè)張某能夠提供有效憑證證明其購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)為130萬元，根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號）第四條規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。

個(gè)稅所得稅=（150/1.05-130-0.25-0.11-0.7）*20%=2.36萬元

3．土地增值稅，暫免。(財(cái)稅〔2008〕137 號)

4．印花稅，暫免。(財(cái)稅〔2008〕137 號)

（二）購買方李某應(yīng)繳稅費(fèi)：

1．契稅 =（150 - 7.14）*1.5% = 2.14 萬元

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第三條規(guī)定，契稅稅率為3—5％。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在法規(guī)的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局備案；又根據(jù)財(cái)稅〔2016〕23 號文規(guī)定，購買家庭首套住房 90平米以下，契稅按 1%征收、90 平米以上 1.5%；購買家庭第二套住房 90 平米以下， 契稅按 1%征收、90 平米以上 2%；購買家庭第三套及以上住宅，或購買商鋪/雜物間/車庫，根據(jù)安徽省的規(guī)定，2019 年 3 月 1 日以后按 3%征收。

2．印花稅：暫免。(財(cái)稅〔2008〕137 號)